盈理房地产与建设工程研究院白皮书之一：土地出让合同中的违约金能否酌减研究报告（一）
作者 | 陈鸿慈、马皓月
房地产与建设工程研究院
在司法实践的复杂图景中，关于土地出让合同中的违约金是否可以酌减的问题，犹如一颗投入平静湖面的石子，激起层层涟漪，常存在诸多争议。这一问题的妥善解决，不仅关乎土地出让市场的健康有序发展，也关系到合同双方的合法权益平衡。本报告围绕着上述问题，精心梳理法院相关的裁判依据、相关判例、学者观点，以期对前述问题作出全面且深入的分析与回应。鉴于报告篇幅较长，本系列推文将按章节拆分，分篇呈现相关研究内容。
全文共2404字
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01
法律法规依据
( 一 ) 土地出让合同中的违约金可以酌减的裁判依据
针对土地出让合同中的违约金是否应酌减，因司法判例跨越《民法典》实施的前后时间，因此，法院支持违约金应酌减的具体理由包含原合同法以及配套的司法解释，《民法典》及其配套的司法解释、相应的规范性文件，部分法院引用了地方法规以及规范性文件，具体理由如下：
1、
《中华人民共和国民法典》第585条（原《合同法》第114条（已废止））第585条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
2、
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条约定（原合同法解释二第二十九条）：“当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。约定的违约金超过造成损失的30%的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。恶意违约的当事人一方请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。 ”
3、
《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第2条：“……人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平……违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。
4、
广州市规划和自然资源局、国家税务总局广州市税务局、广州市财政局关于联合印发《土地出让金违约金计收问题的若干意见》的通知(穗规划资源规字〔2025〕1号)第四条规定：“土地出让金违约金实行额度封顶，即每笔违约金数额不高于当期应当缴纳而未按期缴纳的土地出让金本金数额。”
5、
《云阳县人民政府关于进一步加强和规范国有建设用地供应管理工作的通知》（云阳府发〔2014〕10号）第4条第4款规定：“（四）土地出让价款实行“收支两条线”，纳入财政预算管理。加大欠缴土地出让价款追缴力度，因企业自身原因未缴的，应按标准收取滞纳金或违约金；属政府原因的，经交地责任人和竞得人书面申请，县国土房管局会同财政局审查，经县政府同意后可免收滞纳金或违约金。”
( 二 ) 土地出让合同中的违约金不应酌减的裁判依据
法院支持违约金不应酌减的一般理由为“《出让合同》的土地出让收入产生的日1‰的违约金计算标准，有国务院规范性文件、部门规范性文件的依据”具体不予酌减的裁判依据如下：
1、国务院规范性文件规定不得减免日1‰的违约金
《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）（以下简称“国办发100号文”）第七条第2款规定：“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。”
2、部门规章规定不得减免1‰的违约金
《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》（财综〔2006〕68号）第三十四条规定：“对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。”
3、地方政府规范性文件严格追究违约责任
《浙江省人民政府办公厅关于进一步加强批而未供供而未用土地利用工作的通知》（浙政办发〔2012〕141号，2012.11.19 发布，2019年3月7日废止）第2条第1款规定：“（一）强化土地出让合同履约管理。各地要按照不同的用地类型、产业政策，加快建立土地出让履约保证金制度，督促土地使用者按照合同约定开发建设。要加强对建设用地出让合同履约监管，对违反合同约定，逾期未缴纳土地出让金、未按期开竣工、不按约定开发建设的，要依法收取违约金，严格追究违约责任。”
《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》(2007修订，2007年11月23日发布)第15条规定：“土地使用者应自签订土地使用权出让合同2个月内支付全部地价款；确有正当理由不能在上述期限内支付的，经土地行政主管部门征得财政部门同意，可适当延长支付期限，具体支付期限和方式应在出让合同中规定。延长付款期间，土地使用者每月应按照未付款额1‰至2‰的比例支付资金占用费。土地使用者超过2个月或者合同规定期限仍未支付全部地价款的，不退还定金，出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。”对于该文件，本所律师理解，国务院《国有土地收支通知》在前，在《国有土地收支通知》按日加收1‰违约金的基础上，北京地方政府规章额外设置了“延长支付期限内按照未付款额1‰至2‰的比例支付资金占用费”的条款，并非对《国有土地收支通知》的突破和违背。在延长支付期限外，仍然要按照1‰的标准收取违约金。
文章作者
YENLEX
